Com a aprovação do primeiro projeto que regulamenta a reforma tributária
na última quarta-feira (10), associações e representantes do setor imobiliário
preveem uma elevação da carga tributária no segmento, que pode acarretar um
aumento do preço da casa própria e do aluguel.
Entidades do mercado imobiliário entendem que os dois redutores de
alíquota previstos no texto aprovado nesta quarta-feira pela Câmara dos
Deputados, não serão suficientes para amenizar a diferença entre a alíquota
atual paga pelo setor e a nova que será definida ao fim da reforma.
As mudanças não são imediatas. O projeto de regulamentação ainda passa
pelo Senado Federal e, se aprovado, só entra em vigor em 2033.
Nesta reportagem, entenda como é a atual cobrança de impostos no setor e
quais as mudanças previstas até o momento.
Como é
Segundo um levantamento feito Câmara Brasileira da Indústria da Construção
(CBIC), a carga tributária que incide sobre o setor imobiliário varia,
atualmente, de 6,4% a 8%.
Como fica
De acordo com o texto do projeto aprovado na quarta-feira, as operações com
imóveis estarão sujeitas à alíquota de 26,5%. Mas o texto também dispõe de dois
redutores — que servem para ajustar a carga tributária na operação evitando,
assim, a cumulatividade.
Os novos impostos sobre o consumo (IBS
e CBS) devem incidir, por exemplo:
· Na alienação de bens imóveis (quando o imóvel é usado como garantia);
· Na cessão ou transferência de direitos reais sobre bens imóveis que
estejam sujeitos a encargos ou despesas;
· Na locação, cessão onerosa ou arrendamento (aluguel com direito de
compra do bem posteriormente) de bem imóvel;
· Nos serviços de administração e intermediação de bem imóvel;
· Nos serviços de construção.
Nesse caso, há descontos no IBS e CBS
de:
· 40% em operações com bens imóveis (que tende a ser
cobrado principalmente de incorporadoras e construtoras);
· 60% em operações de locação, cessão onerosa e
arrendamento de bens imóveis.
Além disso, a pessoa física que não exerce atividade econômica de compra
e venda de bens imóveis não será tributada pelo IBS/CBS.
Nesse caso, segundo o advogado tributarista Carlos Schenato, ela
permanece sujeita à cobrança de tributo sobre o "ganho de capital da forma como
é hoje, com a alíquota que varia de 15% a 22,5%, a depender do valor da
operação".
O que dizem os representantes do setor?
Apesar de o texto trazer redutores de ajuste que prometem diminuir a carga
tributária em algumas operações com imóveis, a leitura é que, mesmo assim, a
alíquota a ser cobrada no segmento pode chegar a ser o dobro do que é visto
atualmente.
Isso porque, segundo cálculos de representantes do setor, mesmo com a
aplicação dos redutores, a alíquota efetiva ficaria em 15,9% para as operações
com bens imóveis e em 10,6% para operações de aluguel – bem acima da carga
atual, que varia entre 6,4% e 8%.
"Nós fizemos um trabalho intenso junto aos parlamentares para evitar
esse aumento. E perdemos por apenas quatro votos no Plenário. Ainda temos a
segunda oportunidade, que é derrubar essa derrota lá no Senado", afirmou o
presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), João Teodoro.
Segundo Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), a projeção é que,
para que o projeto tivesse efeitos neutros no setor, os redutores precisariam
ser de 60% para operações com bens imóveis e de 80% para operações de aluguel.
Ainda de acordo com as projeções da associação, a estimativa é que o
imposto pago fique:
· 15,4% maior nos imóveis com faixa de
preço de R$ 240 mil;
· 30,7% maior nos imóveis com faixa de
preço de R$ 500 mil;
· 48,8% maior nos imóveis com faixa de
preço de R$ 1 milhão;
· 51,7% maior nos imóveis com faixa de
preço de R$ 2 milhões;
· 68,7% maior nos loteamentos;
· 58,6% maior nos custos de administração de
imóveis; e
· 55,12% maior nos custos de intermediação de
imóveis.
Já no caso das operações de aluguel, a estimativa é de um aumento de
136,22% na tributação em relação ao cobrado atualmente.
De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias
(Abrainc), mesmo aplicando-se o redutor, as operações imobiliárias ainda teriam
uma carga tributária 40% acima da atual, o que poderia desencadear uma série de
efeitos adversos — incluindo o aumento dos custos de obras e, consequentemente,
dos preços dos imóveis.
"O mercado imobiliário funciona como um termômetro da economia. Qualquer
aumento na carga tributária pode resultar em desestímulo a novos investimentos,
impactando diretamente os consumidores finais, que enfrentarão preços mais
altos para comprar ou alugar imóveis", afirmou o presidente da Abrainc, Luiz
França, em nota oficial.
Insegurança jurídica no segmento
Além disso, especialistas e representantes do setor também alertam para a maior
insegurança jurídica trazida pelo texto da reforma no caso do Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI.
Segundo Schenato, o projeto muda o entendimento que prevalece atualmente,
de que o ITBI seja cobrado apenas no momento em que a escritura pública vai
para o cartório de registro de imóveis, e passa a prever a cobrança do tributo
já na escritura do contrato de compra e venda do imóvel.
"Os textos da reforma ainda causam grande insegurança jurídica para os
contribuintes em operações imobiliárias, especialmente sobre eventual
bitributação em razão da incidência do ITBI, de competência municipal, e do
IBS/CBS sobre a alienação, o que ainda poderá ser objeto de discussões judiciais
e administrativas", disse o advogado tributarista.
Quais são os próximos passos?
A reforma tributária estabelece regras e guias para as cobranças dos três
impostos sobre o consumo (IBS, CBS e Imposto Seletivo) que irão substituir
cinco tributos cobrados atualmente.
Veja abaixo:
· Na última quarta-feira, a Câmara dos Deputados deu o primeiro passo para
votar o projeto que regulamenta a reforma. Agora, o texto segue para
o Senado.
· Apesar de o pacote de medidas mudar o patamar de imposto cobrado em diversos
produtos, o Congresso e o governo vêm tentando trabalhar
para garantir que a carga tributária média não mude, ou seja, para
que as mudanças não aumentem a quantidade de imposto cobrado hoje.
· O governo ainda diz que uma das mudanças mais importantes é que os
impostos deixam de ser cumulativos — o que significa que o tributo será
cobrado apenas em um único momento entre o início da produção e a venda do item
ao consumidor final.
· Mesmo quando todo o pacote for aprovado, as mudanças não serão
imediatas. O novo modelo só entra em vigor por completo
em 2033.
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